据我市某房产中介公司的统计报告，2015年末至今年初，湛江二手房市场相对往年同期更为活跃，有人是为子女读书而购买学区房，有人则是刚性居住需要，还有就是为父母购置一套更接近自家的房产。有市民感到困惑，买新楼盘房子大概知道房子产权年限，但二手房却没那么清晰，“我比较担心产权的使用年限一不小心就过了‘保质期’，到底二手房的产权年限怎么算？”家住赤坎的易先生致电记者。
读者反映：买了套产权年限过半的房子
易先生告诉记者，十几年前他大学毕业后留在湛江工作，因老婆有住房，让他免了成为“房奴”的辛苦。但为了让北方的父母能远离雾霾，享受到湛江的蓝天碧海和清新空气，去年他夫妻俩咬咬牙在开发区某小区花了30多万买了套二手房给父母。
刚来时，易先生父母也居住得十分高兴，最近他们发现了问题。“有人告诉我老爸说，这套房屋是90年代的混合结构的房子，已经到了‘中年期’。据我所知，这类房产的使用年限是50年，但我买给爸妈的房子已经有20多年了，使用年限过了将近一半。”易先生纠结地说，二老为这事开始怪罪起他来，“说什么我办事不牢靠，买房这事也没跟他们商量，早知道他们宁愿贴多10多万也不愿意买二手房。”
“真是吃力不讨好。”易先生叹气道：“我现在的疑问就是，购买这套混合结构的房改房，到底能属于我的有多少年？如果房屋产权到了五十年使用年限，这套房子是不让住了呢？还是强制拆了？”
二手房让我欢喜让我忧
“终于在2016年新年的第一天搬进新房，有了属于自己的安乐窝，心里甭提多开心，可开心没几天，老婆就开始抱怨，说产权年限已经过了三分之一的年限，仿佛娶了个‘老姑娘’不划算。”洪先生说，他购买的二手房，原房东称因为出国定居才卖掉，楼层不高而且卖价比较合理，当时老婆也非常赞同。
只因元旦小长假，老婆家亲戚的一句话引发了事端——“二手房再好也不如新开楼盘，况且你们这套房已经住了近20年，小区配套不行，不然怎么会卖这么便宜？”
现在洪先生也烦恼，“原本是想除了买来给自己住以外，还可以当作物业让儿子继承，现在看来即便等到我们不住了，剩下给儿子居住的使用年限也寥寥无几。”洪先生懊悔地说，“中介推荐时说得天花乱坠，有意回避了产权使用年限这个敏感话题，现在买了这个‘烫手芋头’真是让人欢喜让人忧。希望其他购房者一定要考虑周全，不要和我犯同样的‘傻’。”
律师释法
二手房产权年限的计算方法
我市某律师事务所周律师表示，我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。
“实际上，现在商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让土地时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2年，到消费者手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。有可能是60多年，也有可能少到30多年的。”周律师说。
70年是国有土地出让中住宅用地的出让年限，这在土地管理法中有明确规定。出让年限到期后，产权所有者可以向当地政府申请续期。已买的二手房产权年限还要在70年里减去已经使用过的产权年限的，而不是还有70年的产权权限。比如1996年和开发商签了一手的买卖房产合同，到今年刚好满20年，现在又买过来，那就还剩50年，70-20=50年。
房屋产权年限期满可自动续期
《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。使用年限只代表这个房子能在这个期间正常使用处于安全状态，超出使用年限，说明房子存在潜在的危险，需要进行安全鉴定判别。当然此时若产权未超，房子仍是你的。
●温馨提示●购买二手房注意事项
周律师提醒市民，在购买二手房时要注意以下六方面问题：
产权交易有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房以及危房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
承租人可能优先购买。在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。
房屋用途非商用。买房自住者可不必在意这一点，但如果是准备买房用作营业或办公，则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公，就只能望房兴叹了。
房改房成本价未补足。1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。
如果购买的是卖房者当初以优惠价、标准价购买的房产，那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。
城市居民不能买农民房。根据国家政策规定，农民的房屋一般不能直接卖给城市居民，城市居民只能向农民租房。
乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用权证上显示是城镇开发的，才可以上市交易。
未办理房产证。购房者还需要注意，如果购买的房子只有购房合同和发票，而未办理产权证则尽量不要购买，这类房产很可能会因为开发商的问题，导致最终无法办理产权证。
此外，在房屋买卖交易完成的同时，买方应要求卖方及时协助自己到房管部门办理产权过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。
