赤坎区南桥街道以培育社区社会企业为核心抓手，创新“社企托底、精准改造、信托运营、长效管控”全链条治理模式，靶向破解老旧小区物业失管顽疾，推动失管小区从“无人管” 向“规范管、优质管、长效管”蝶变。目前，南桥街道社企已承接3个失管老旧小区物业管理，服务覆盖住户超300户，同时正与辖区20余个老旧小区接洽接管事宜，居民对接管入驻纷纷表现出强烈期待。

社企托底建机制，重构信义治理核心关系

针对市场化物业缺位的核心堵点，南桥街道牵头培育社区居委会全资控股的社区社会企业，2025年整合成立湛江市南桥暖邻社区服务公司，以“小生意+大公益”的原则，承接失管老旧小区物业。区别于传统物业的盈利导向，社企以服务社区居民为首要目标，创新推行信托制物业服务模式，将传统甲乙双方买卖关系，重构为“业主委托、社企受托、全体业主受益”的信义托付关系。严格落实“四议两公开”程序，社区干部与业主代表逐户上门解读方案、凝聚共识。半球六厂宿舍区接管前仅用不到一周时间就获得89%住户签字同意，确保物业进驻获得居民的广泛认可。同时建立居民全程监督机制，社企监事会必须吸纳居民代表，物业重大事项、服务标准、收支明细均需提交居民代表大会审议，从源头保障业主的知情权、参与权与监督权，为后续物业费100%收缴奠定了坚实的群众基础。

靶向改造补短板，实现老旧小区硬件焕新

赤坎区南桥街道社企坚持“先改后管、以改促管”，聚焦失管小区长期积累的民生痛点，靶向推进三大改造工程，实现小区从“忧居”到“优居”的根本性转变。

一是安防升级改造，为接管小区全面安装人脸识别智能门禁、车辆智能道闸，为每个小区全覆盖布设高清监控设备，实现小区出入口、单元楼门口、主干道、停车场等关键区域无死角视频覆盖。同步升级的智能门禁系统搭载人脸识别核验功能，配套南桥暖邻智慧社区专属小程序（邻好开门），支持业主线上一键开门、远程生成临时访客通行权限，无需物业人工登记放行，在彻底解决居住安全保障问题的同时，以技防替代人防，大幅减少了固定安保岗位的人力投入，有效节省保安聘请费用，实现降本增效。

二是环境提质改造，建立专职保洁常态化机制，每日定时清扫清运，全面清理卫生死角、乱堆乱放，同步修缮破损路面、疏通排污管网、清掏化粪池，根治老旧小区环境脏乱顽疾。

三是民生配套改造，重新规划小区停车位、安装集中充电桩，破解停车难、充电险难题，稳步推进部分老旧小区电表分表到户等历史遗留问题化解。

精细运营强管控，构建长效治理良性闭环

赤坎区南桥街道社企以“微利+公益”为核心，建立规范透明的运营管控与收益反哺机制，破解市场化物业“不愿接、低物业费难持续”的行业痛点，以每户每月40-60元（折合0.8元 /㎡）的低物业费标准，实现了智能设备全覆盖、基础设施全升级，还能持续反哺社区公益，这正是通过系统全链条的模式创新实现了可持续运营。

一是标准化服务管控，以零溢价让利实现低费高质。针对老旧小区居民以退休人员、工薪群体为主、收入水平有限的特点，社企按低标准收取物业费，提供保洁、安保、设施维护、管家对接等全流程标准化服务。区别于市场化物业的盈利导向，南桥街道社企作为社区居委会全资控股的社会企业，以服务社区居民为首要目标，无市场化物业的总部管理溢价、股东高额分红诉求，所有物业费收入100%用于对应小区的物业服务支出，无额外利润加成，确保了每一分钱都花在业主身上，实现了让居民低花费就能享受到专业物业的服务。

二是全维度降本增效，以资源整合压缩运营成本。通过智慧化技防替代人防，智能门禁、全覆盖监控、远程开门等系统大幅降低了安保人力需求，单小区安保人力成本降低约40%。同时南桥街道社企统筹调度全街道的保洁、维修、协管等人力与设备资源，承接的多个小区共享专业服务团队，避免单个小区单独配备全职团队造成的人力浪费，大幅摊薄了单位服务成本。此外，南桥街道社企整合街道执法协管员、社区社工等现有力量，兼顾小区日常巡查与秩序维护，无需额外聘请专职人员，进一步压缩了运营成本，让低物业费足以覆盖基础服务支出。

三是多元收入补充运营，以资源盘活实现投入兜底。一方面，将小区车位出租、快递柜入驻、公共区域广告运营等所有公共空间经营性收益，100%纳入小区物业服务资金池，专项用于补充物业费收支缺口、小区公共设施升级维护，无需业主额外分摊费用，破解了低物业费下的运营难题。另一方面，南桥街道社企同步运营流动摊贩临时疏导点、社区文化阵地合作、便民服务等多元业务，2025年累计经营收入超170万元。有稳定的经营性收入托底，小区所需的道闸、监控、门禁等所有智能设备均由社企或老旧小区改造项目投入，无需业主分摊前期改造成本，也无需提高物业费标准，真正实现了“业主低负担、服务全升级”的服务初衷目标。

四是智慧化管控赋能，以数字平台提升治理效能。将南桥街道社企接管小区安防系统接入街道综合治理信息化平台，依托“1+6+N”智慧治理架构，按需接入智能停车、环境监测、应急呼叫等N项特色服务，实现异常情况自动预警、快速处置，推动小区管理从“粗放式”向“精细化”转变。

经过一年的实践，南桥街道以社企托底建机制、靶向改造补短板、精细运营强管控三大举措为支撑，创新打造社企赋能信托制物业模式。该模式落地以来，在已接管小区实现了物业费100%收缴、物业费收入100%用于小区物业服务支出、公共空间经营性收益100%纳入小区服务资金池的“3个100%”亮眼成效，小区邻里纠纷发生率下降50%以上，专业规范的服务收获业主广泛认可，小区业主先后送来“街道为民办实事，老旧小区换新貌”“贴心服务办实事，精准改造惠民生”“为民解忧”等多面锦旗，居民获得感、幸福感、安全感显著提升。该模式既破解了老旧小区失管的核心治理痛点，也构建起可持续的基层治理良性循环，为老旧小区物业服务提质升级探索出了可复制、可推广的南桥经验。